水磨坊—打造乌鲁木齐首个地标性文旅商业景观

编辑:凯恩/2018-10-27 20:35

  是商业但并非纯商业。水磨坊的整体设计是仿古明清风格的建筑,但在装修风格上,每个院落又各有差异,经营业态也有所不同。在文化融入方面,水磨坊不是只有文化的外表,还合理布局文艺演出、民俗展示、人文历史等特色文化功能业态,有文博展览、文演观光占到很大比例,另外还设置国画坊,戏曲博物馆、老字号美食街等文化主题馆,着力塑造文化品位和游览乐趣并重的商业景观项目。

  这个基因的重组在商业社会最明显的体现则是“跨界”,运用在餐饮行业,更通俗的说法是“餐饮+”。

  · 地块引入的产业项目营运之日起连续五年内每年举办不少于一场全国性或国际性赛事或会展。

  根据出让文件显示,此次出让地块位于荷城街道沿江路以东、西江河以西、高明大道以北,地块总占地面积约8.36万平方米,为商服用地兼容城镇住宅用地,总计容建面约33.43万平方米,其中住宅部分不得超过总计容建面的4成,即地块须以商服用途为主。

  · 竞得者须建设不少于2万㎡的场馆,并自持不少于20年。

  与一般形态的商业街区不同,文旅项目整体更具特色鲜明的文化气质。即使是建筑细节,也能彰显人文特色。水磨坊便是商业与文旅的完美结合,不仅有着传统的中式风格,细枝末节都彰显着水磨韵味和时尚气息,项目遵循与水磨沟公园相得益彰的同时,兼顾内街基础设施的配套服务,最大限度的满足时尚街区的消费需求。

  即将在“亚洲最大睡城”北京天通苑开业的D5厨房,给的餐饮+生活方式的组合是这样的,“餐饮+健身+亲子活动+书吧+花店”,按线上线下深度融合的逻辑来看,这些业态有一个共同点,那就是都不易被线上渠道冲击、线下体验性极强,从这一角度来看,这种组合方式尚可。

  (图为乌鲁木齐水磨坊项目沙盘图)

  筷玩思维认为,“餐饮+生活方式”的模式想象空间是有的,还是回到开头的问题,生活方式如何定义?所谓的生活方式就像个人口味一样,重口难调,要打造流量入口高地,势必要让这一生活方式为大多数人所认可,这显然不太容易。

  餐饮+零售最典型的例子便是盒马鲜生了。

  新物种原本是生物学里的一个专业词汇,是指那些因发生基因突变而实现惊天逆转的新型生物,2017年,在互联网、商业、零售业乃至餐饮业中,新物种这个词汇火了,以至于那些和新物种并无关联的企业,都不余遗力地往自己身上抹上“新物种”的元素。

  D5厨房毕竟还未开业,记者曾在工作日和周末的晚上,到类似的主打“餐饮+生活方式”的一个品牌实地体验了下,它的业态是集“轻食、家居、阅读、设计”为一体,门店装修和产品的颜值均比较高,但和不远处熙熙攘攘的纯餐饮形成鲜明对比的是,这个门店显得格外冷清,乍一看,餐饮区反倒不是很明显,而维持多种业态运转的导购数量比顾客还多。

  高明荷城商住地须引入文体产业综合体

  盒马鲜生是阿里巴巴孵化的一个品牌,从阿里的实力来看,到任何一个行业孵化一个品牌都有可能,但为何阿里选择了餐饮,而且选择的是餐饮+零售,而不是餐饮+其他?

  在筷玩思维(ID:kwthink)看来,新物种首先应是前所未有的、前无古人的,至于是否“后无来者”,在这个快速模仿、快速跟进的时代应该不存在;其次,这个新物种也不是轰然一声巨响从天而降的,而是基因的重组。

  水磨坊是新疆星展天地文化旅游(专题阅读)有限公司协同水磨沟区园林局打造的民生工程,项目被列为乌鲁木齐2018年重点项目,作为政府大力扶持的PPP民生文化产业,水磨坊是全疆文化旅游新名片,是政府作为提升乌鲁木齐水磨沟区经济、文化、旅游产业发展的重点工程。

  再细看D5厨房的餐饮业态,它的餐饮分类有3种,轻奢美食类、高频刚需类、手作类,轻奢美食类如海鲜、牛排、日料;高频刚需类如主食、小吃、卤味;手作类如鲜榨、茶饮、甜品等,看来,D5厨房要打造的不仅仅是一个单店,而是一条美食街,这与其定位为“满足社区中产家庭对品质餐厅和多品类美食一站式消费需求的痛点”也相符合。

  

  先来看“餐饮+生活方式”,其实这个组合,看起来就有些懵,因为,这里涉及到一个问题,该如何定义生活方式?

  · 竞得者须引入体育、文创、旅游、会展、商业综合体等类型的产业项目,所引入产业的主办单位总部落户到高明;

  除了餐饮,D5厨房还建构了多种线下业态,比如,24小时无人胶囊健身房、图书借阅、AR互动体验,组织亲子活动,如烘焙、陶土、花艺、手作、尤克里里、绘画、英语、书法等。

  (图为乌鲁木齐水磨坊项目效果图)

  一个时代的流量入口型行业,一定是这个时代竞争水平最高的行业。

  有前京东物流负责人侯毅的原因,也有阿里依靠天猫享有的供应链议价优势的原因,但更重要的是,餐饮和零售是紧密围绕“吃”的行业,餐饮和零售是消费频次最高、每天和消费者接触最多的行业。

  再看零售业,零售的种类也很多,但盒马极力打造的是生鲜,并为了体现新鲜,坚持1天的保质期,为了让消费者感知到,7天换7个颜色的包装袋。

  据悉,中南置地作为A股上市公司中南建设集团下属企业,业务涉及地产、商业、物业、文教、产业园区、养生养老六大领域。

  从高频刚需的角度来看,“餐饮+其他”的模式自然难与“餐饮+零售”的模式相比,在餐饮领域,盒马打造了海鲜产品现场加工的认知,在零售领域,盒马打造了生鲜新鲜的认知。

  水磨坊项目是位于国家AAAA级风景区水磨沟公园北侧,六山环绕,一水傍城,是“六山一水”的核心区,是乌鲁木齐首个中式庭院风格文旅项目。

  一个典型的文旅项目应该是文化旅游和市场的紧密结合,以文化为魂、市场为表现、特色建筑为载体,具备一定的旅游体验功能。

  其实,这个多维业态的品牌是由一个咖啡甜点的品牌延展而来的,按说本应积累了顾客群,但门店依旧冷清,想必这种组合方式的受众面还是相对狭窄。

  水磨沟区林业园林管理局局长马冬说,项目完工后,这一片区将会成为水区的新名片:“主要可能还是要挖掘一些水磨沟区文化的元素、旅游的元素,将这些元素整合到一块,这个片区的建设完成之后,应该是全乌鲁木齐市文化旅游一个新的名片,一个新的亮点。”水磨坊未来可期,我们拭目以待。

  (图为乌鲁木齐水磨坊项目沙盘图)

  另外,地块与西樵隔河相望,周边还包括有西樵平沙岛、七星岩公园、灵龟园等自然资源,通过高明大桥还可到达西樵山风景区。

  按照这一核心逻辑去看,“餐饮+”的各种跨界组合到底是先烈还是先驱,也就一目了然了。

  早在1733年,清政府为解决驻军面粉及粮食加工,用240两银子购买水磨两盘,在此处磨面,水磨沟由此而得名。此后,达官显贵,文人墨客来乌鲁木齐都要在水磨沟驻足息憩并留下许多优美诗篇。280多年的历史沿革,有根可循的人文景点,更是一种文化的传承映照。

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  按照文件要求,地块竞得者须满足以下条件:

  据了解,这是中南置地继三水新城地块之后,在佛山夺得的第二宗地块,也是中南置地首入高明拿地。

  项目位于乌鲁木齐水磨沟路与温泉西路交汇处,紧邻城市交通大动脉东二环,可快速前往全市各处,周边公共交通便捷,公交路线充足,拥有全方位立体化的交通路网。项目还规划解决水磨沟公园周围停车难题,将建造地下两层停车系统与地上旅游巴士停车接待中心,规划车位多达1200余个,充分满足景区游客停车需求。

  餐饮+零售:高频刚需是最大优势,每种细分业态都要足够差异化

  其实,盒马鲜生的模式已受到了十几家零售企业的模仿,统一的模凤凰娱乐(fh03.cc)仿公式为:几千平米的大店、引入餐饮业态、提供“购买食材现场加工”服务、提供线上订货“X公里X分钟达”的外卖服务,但很多企业的经营情况依旧无法与盒马同日而语。

  因此,当我们讨论餐饮未来新物种之时,就是在讨论“餐饮+”的N种组合方式,“餐饮+零售”如盒马鲜生,“餐饮+音乐”如胡桃里音乐酒馆,还有“餐饮+健身+亲子+书吧+花店”的集合业态,针对这种业态,本文将以即将开业的D5厨房为案例。

  水磨坊项目自2017年进入全面建设时期,将在2019年完成主体建设。在新建的水磨坊旁就是水磨沟公园,从浓密葱郁的绿植中进入水磨坊,就像时空凤凰彩票(fh03.cc)穿越回到明清时代,灰砖青瓦,以院落为单位廊、院、巷、坊的巧妙组合,重现乌鲁木齐城市坐标的“南门”“大小十字”等文化记忆,构筑乌鲁木齐城市的古老文化记忆和当代时尚的旅游画卷。

 凤凰娱乐(fh03.cc) 水磨坊项目占地3.6公顷,总建筑面积9.8万平方米,目前已投资金10亿元,打造灰砖青瓦的明清式仿古特色建筑群,其中商业总面积3.8万平方米,打造集旅游目的地、文化展示地、商业繁华地于一体的最具影响力的文旅综合新地标。

  这一模式集合了“吃、形体锻炼、亲子活动、花艺、休闲读书”等多种业态,优点在于:把消费者高频刚需的社区生活集聚在了一起,倘若消费者的粘性够强,形成了闭环,就会形成一个大的流量入口。

  提及流量入口,D5厨房内部人士称,健身品牌英捷健身可为其引流,而D5厨房又可为其他品牌引流,比如,运用会员管理机制,为会员赠送理财体验,或为会员提供国外旅行免费签证等服务,从而达到为服务会员、为其他企业引流的双重目的。

  落子佛山三水、高明 中南置地拓展华南凤凰娱乐(fh03.cc)版图

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  · 地块涉及需要修复土壤面积2115㎡,且20亿的投资总额须在6年内完成。

  在城市钢筋混凝土的森林里,水磨坊是独特的存在,一派仿古建筑古香古色,亭台楼阁,依山傍水,放下城市快节奏的生活方式,品茶听戏赏工艺,体验慢生活。

  目前,中南置地已经开始拓展华南地区版图,除了佛山三水、高明拿地外,还包括深圳、梅州等均有项目。

  项目共有15个中式传凤凰娱乐(fh03.cc)统风格灰砖坡顶的庭院构成,每个院落所经营的也各不相同,街区主要分为三大主题片区,公园配套区、临公园侧的滨水休闲区、临主要节点和内街的文化展示区。其中临公园侧规划的滨水院落,内街引入水系形成水街,街区内有合水阁、解忧台、忠堂亭等7个景观节点,通过翻山小径和滨水步道,与公园内的清泉寺、泉眼景点形成一步一景的景观公园。

  · 竞得者自交地之日起四年内须建成并营运项目,投资总额须达到20亿元(含出让地价款)。

  先看看餐饮业态,第一,盒马打造的核心是新鲜的海鲜产品,这种品类毛利高,而且现挑、现加工、现吃的一条龙服务让它形成了足够的差异化;第二,盒马引入了原麦山丘等自带流量的餐饮品牌,为其引流。

  餐饮新物种是餐饮与各种跨界业态的组合,最近几年“餐饮+”的模式很多,但成功者鲜有,筷玩思维研究发现,成功的餐饮新物种都有一个通行法则凤凰彩票(fh03.cc),那就是切中了顾客的某一特定需求,并充分利用自己的优势和资源来极力满足,自此,围绕这一需求的产品和服务就成了该餐饮新物种的制胜法宝。

  从地块所出位置来看,地块地处荷城最南端,靠近荷城市区,周边学校、商场、银行、公园等相关配套。

  像D5厨房这种模式的想象空间确实有,但一个模式再好,都是建立在顾客需求的基础之上的,只有顾客需要并消费了,才有盈利,才称得上真正有想象空间,这样的搭配业态顾客的接受度到底如何,暂时还要打个问号。

  餐饮+生活方式:此模式有可想象空间,但生活方式难定义

  交通方面,地块邻近高明大道、肇顺南城际,通过高明大桥,可快速到达禅桂、广州等地区,交通较为便捷。

  3月30日,佛山中武景熙置地有限公司以底价4.7亿夺得高明大道北侧8.4万㎡商住地,折合楼面价1414元/㎡。

  · 竞得者须配建人才公寓建筑面积1万㎡,并由竞得者整体无偿移交给政府。

 凤凰彩票(fh03.cc) 从2016年1月到现在,盒马鲜生已于全国9个城市开出了37家门店,在如此重的模式下(门店面积动辄几千上万平、自建物流团队),还能快速拓店,证明盒马鲜生的营业状况良好。

  值得一提的是,本次是中南置地在佛山夺得的第二宗地块。其中在去年11月,中南置地首次进入佛山,以10.8亿+8400平方米配建夺得三水区云东海街道云庭大道北侧地块八,根据公示,该地块由中南新世界和远洋合作开发。

  · 竞得者须自持建筑面积4万㎡的商业物业,自持物业年限不少于20年。

  依山傍水 汇聚仿古建筑特色文化商业集群

  经查得,佛山中武景熙置地有限公司的大股东为江苏中南建设集团股份有限公司,出资比例达49%,而佛山市高明区中武利百文化体育有限公司和佛山利百泛澳文化体育管理有限公司也各占有比例。

  再则,因为多种业态联动起来了,用户在D5厨房内,会有一个更加完整的行为轨迹,这种大数据的价值显然更大。

  在线上,D5厨房也有3公里30分钟达的外卖服务;为了减少人工,D5厨房还引入了AI智能机器人和自助结账机,并引进了AR互动设备,以增强互动和顾客体验。

  文、商、旅完美融合打造城市新名片

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